A proven approach used in Denmark, Estonia, and Australia. A Land Value Tax (LVT) captures the unearned increment in location value - created by community investment, infrastructure, and proximity - and returns it to the public. It replaces taxes on labour, enterprise, and building with a single charge on the privilege of excluding others from land.

The Netherlands already has the WOZ system that annually assesses property values. Splitting WOZ into land vs. improvement components is technically feasible - municipalities in Denmark, Estonia, and parts of Australia already do this. LVT discourages land banking, encourages development, reduces speculation, and is economically efficient (zero deadweight loss).

Where full LVT is not yet politically achievable, we support strengthening the eigenwoningforfait and implementing planbatenheffing as stepping stones (see below).

Een bewezen aanpak die al wordt toegepast in Denemarken, Estland en Australië. Een Grondwaardebelasting (LVT) vangt de onverdiende stijging in locatiewaarde af - gecreëerd door gemeenschapsinvesteringen, infrastructuur en nabijheid - en geeft het terug aan het publiek. Het vervangt belastingen op arbeid, ondernemerschap en bouwen met één heffing op het privilege om anderen uit te sluiten van grond.

Nederland heeft al het WOZ-systeem dat jaarlijks vastgoedwaarden taxeert. Het splitsen van WOZ in grond- en verbeteringscomponenten is technisch haalbaar - gemeenten in Denemarken, Estland en delen van Australië doen dit al. LVT ontmoedigt grondspeculatie, stimuleert ontwikkeling en is economisch efficiënt (nul welvaartsverlies).

Waar volledige LVT nog niet politiek haalbaar is, steunen wij versterking van het eigenwoningforfait en invoering van planbatenheffing als tussenstappen (zie hieronder).

When land is rezoned from agricultural to residential use, its value jumps by an average of €1.4 million per hectare. Currently, this windfall goes entirely to the landowner - who did nothing to earn it. A planbatenheffing captures a fair share of this planning gain for the public.

The levy is included in the current coalition agreement and is under development. We want it implemented robustly - covering all forms of rezoning and value uplift, not just greenfield conversion. Revenue should fund affordable housing and infrastructure in the areas where development occurs.

International precedent: Belgium (Flanders) operates a similar system. The UK tried betterment levies multiple times but retreated; the Dutch system should learn from those failures by keeping rates moderate and administratively simple.

Wanneer grond wordt herbestemd van agrarisch naar woningbouw, springt de waarde met gemiddeld €1,4 miljoen per hectare. Momenteel gaat deze meevaller volledig naar de grondeigenaar - die niets deed om het te verdienen. Een planbatenheffing vangt een eerlijk deel van deze planwinst af voor het publiek.

De heffing is opgenomen in het coalitieakkoord en wordt ontwikkeld. Wij willen een robuuste implementatie - die alle vormen van herbestemming en waardevermeerdering omvat, niet alleen greenfield-conversie. Opbrengsten moeten betaalbare woningen en infrastructuur financieren in de gebieden waar ontwikkeling plaatsvindt.

Internationaal precedent: België (Vlaanderen) hanteert een vergelijkbaar systeem. Het VK probeerde meerdere keren betterment-heffingen maar trok zich terug; het Nederlandse systeem moet leren van die mislukkingen door tarieven gematigd en administratief eenvoudig te houden.

The eigenwoningforfait taxes homeowners on a deemed rental income at just 0.35% of their property's WOZ value. Meanwhile, landlords face effective taxation on 3%+ of property value. This 10x gap is a massive subsidy to owner-occupiers funded by everyone else.

We propose: raise the eigenwoningforfait rate toward actual rental yields (~3%) while simultaneously reducing taxes on labour and enterprise. This creates tenure-neutral taxation and moves closer to a land value tax without requiring a new legal framework. The hypotheekrenteaftrek (mortgage interest deduction) should be phased out in parallel.

Het eigenwoningforfait belast huiseigenaren op een fictief huurinkomen van slechts 0,35% van de WOZ-waarde. Ondertussen worden verhuurders effectief belast op 3%+ van de vastgoedwaarde. Dit tienvoudige verschil is een enorme subsidie aan eigenaar-bewoners, betaald door iedereen.

Ons voorstel: verhoog het eigenwoningforfait richting werkelijke huurrendementen (~3%) en verlaag tegelijkertijd belastingen op arbeid en ondernemerschap. Dit creëert eigendomsneutrale belasting en beweegt richting grondwaardebelasting zonder nieuw juridisch kader. De hypotheekrenteaftrek moet parallel worden afgebouwd.

Before taxing a single euro of business profit or wage income, the Netherlands should exhaust every opportunity to tax negative externalities and contrived privileges. Pigouvian taxes are economically efficient - they don't reduce productive activity, they reduce harmful activity while generating revenue.

Congestion pricing is especially relevant: it prices scarce road space, reduces congestion, funds transit, and - critically - must be paired with housing supply deregulation. Without new housing near transit, pricing just inflates existing land values rather than improving access.

Voordat er één euro bedrijfswinst of looninkomsten wordt belast, moet Nederland elke mogelijkheid benutten om negatieve externaliteiten en kunstmatige privileges te belasten. Pigouviaanse belastingen zijn economisch efficiënt - ze verminderen geen productieve activiteit, ze verminderen schadelijke activiteit terwijl ze inkomsten genereren.

Congestieheffing is bijzonder relevant: het prijst schaarse wegcapaciteit, vermindert files, financiert openbaar vervoer en - cruciaal - moet worden gecombineerd met deregulering van woningaanbod. Zonder nieuwe woningen bij OV-knooppunten inflateert beprijzing alleen de bestaande grondwaarden in plaats van de toegankelijkheid te verbeteren.

If a building meets objective, codified standards, the permit should be granted automatically - with no subjective discretion, no committee meetings, no unnecessary delays. If the government fails to respond within 30 days, the permit is deemed approved.

The current vergunningsvrij bouwen framework is too narrow - it covers garden sheds and fences but not actual housing. We propose expanding permit-free status to standard residential development within zoning parameters, and deemed approval for everything else on a strict 30-day clock.

Als een gebouw aan objectieve, gecodificeerde normen voldoet, moet de vergunning automatisch worden verleend - zonder subjectieve beoordelingsmarge, geen commissievergaderingen, geen onnodige vertragingen. Als de overheid niet binnen 30 dagen reageert, wordt de vergunning geacht te zijn verleend.

Het huidige vergunningsvrij bouwen is te beperkt - het dekt tuinhuisjes en hekken maar geen woningen. Wij stellen voor vergunningsvrij bouwen uit te breiden naar standaard woningbouw binnen bestemmingsplanparameters, en automatische goedkeuring voor al het overige op een strikte 30-dagentermijn.

Welstandscommissies are panels of architects who judge building proposals on subjective aesthetic grounds. Their guidelines are described as "too theoretical or abstract" to provide objective criteria - individual taste determines project outcomes.

We propose replacing them entirely with beeldkwaliteitplannen - published, visual design standard books with specific, measurable requirements for form, materials, proportions, and streetscape integration. If your design meets the book, you build. No meeting required.

Welstandscommissies zijn panels van architecten die bouwvoorstellen beoordelen op subjectieve esthetische gronden. Hun richtlijnen worden beschreven als "te theoretisch of abstract" om objectieve criteria te bieden - individuele smaak bepaalt de uitkomst.

Wij stellen voor ze volledig te vervangen door beeldkwaliteitplannen - gepubliceerde, visuele ontwerpstandaardboeken met specifieke, meetbare eisen voor vorm, materialen, verhoudingen en straatintegratie. Als je ontwerp aan het boek voldoet, bouw je. Geen vergadering nodig.

The current bezwaar procedure is weaponised against housing. One-third of all projects face formal objections, typically from immediate neighbours acting in narrow self-interest. The Omgevingswet (2024) streamlined initial permits to 8 weeks but left the objection and appeal system untouched.

Our reforms:

De huidige bezwaarprocedure wordt als wapen gebruikt tegen woningbouw. Een derde van alle projecten krijgt formele bezwaren, meestal van directe buren die handelen uit eng eigenbelang. De Omgevingswet (2024) stroomlijnde initiële vergunningen tot 8 weken maar liet het bezwaar- en beroepssysteem onaangetast.

Onze hervormingen:

Flat height restrictions are the most destructive form of housing regulation. They create artificial scarcity costing 1.5%–4.5% of household income, inflating land values without generating any public revenue. The welfare gain of removing them is up to 40% larger when combined with congestion pricing.

Instead of banning height, tax it. A graduated Pigouvian height tax works like this:

Revenue funds transit, parks, and affordable housing. The market determines optimal height - developers build where returns exceed the tax. No windfall for incumbent landowners, no artificial scarcity, no gate-keeping.

Harde hoogtelimieten zijn de meest destructieve vorm van woningregelgeving. Ze creëren kunstmatige schaarste die 1,5%–4,5% van het huishoudinkomen kost, grondwaarden opblaast zonder publieke inkomsten te genereren. Het welvaartseffect van afschaffing is tot 40% groter in combinatie met congestieheffing.

In plaats van hoogte te verbieden, belast het. Een progressieve Pigouviaanse hoogtebelasting werkt als volgt:

Opbrengsten financieren openbaar vervoer, parken en betaalbare woningen. De markt bepaalt optimale hoogte - ontwikkelaars bouwen waar rendement de belasting overstijgt. Geen windfall voor zittende grondeigenaren, geen kunstmatige schaarste, geen poortwachters.

Parking minimums are a hidden tax on housing. Structured parking costs €3,000–€8,000 per space to build. A 1.5-space requirement adds €4,500–€12,000 per unit - costs passed directly to renters and buyers, including those who don't own cars.

Dutch cities have informally reduced requirements (Amsterdam inner city: 0.2–0.3 spaces per unit), but formal abolition is needed everywhere. Our proposal:

The developer decides how much parking to build based on what their buyers want. The municipality prices curb space. A simpler system that works for residents and developers alike.

Parkeernormen zijn een verborgen belasting op woningbouw. Gestructureerd parkeren kost €3.000–€8.000 per plek om te bouwen. Een norm van 1,5 plek voegt €4.500–€12.000 per woning toe - kosten die direct worden doorberekend aan huurders en kopers, inclusief mensen zonder auto.

Nederlandse steden hebben normen informeel verlaagd (Amsterdam binnenstad: 0,2–0,3 plekken per woning), maar formele afschaffing is overal nodig. Ons voorstel:

De ontwikkelaar bepaalt hoeveel parkeren te bouwen op basis van wat hun kopers willen. De gemeente prijst stoepruimte. Een eenvoudiger systeem dat werkt voor zowel bewoners als ontwikkelaars.

Circular building (circulair bouwen) is a worthy goal - reducing virgin material use, maximising reuse, lowering embodied carbon. But in a housing crisis, where you apply these requirements matters enormously.

The government targets 100% circular construction by 2050. We support this - but differentiated by context:

Every cost-increasing mandate on urban infill means fewer homes built where they're needed most. Vinex sprawl - consuming open land with single-family homes - is exactly where circularity mandates belong: reducing the environmental footprint of the least efficient development type.

Circulair bouwen is een waardig doel - minder gebruik van nieuwe grondstoffen, maximale hergebruik, lagere materiaalgebonden CO₂. Maar in een woningcrisis maakt het enorm uit wáár je deze eisen toepast.

De overheid streeft naar 100% circulaire bouw in 2050. Wij steunen dit - maar gedifferentieerd naar context:

Elke kostenverhogende eis op stedelijke inbreiding betekent minder woningen waar ze het hardst nodig zijn. Vinex - dat open land consumeert met eengezinswoningen - is precies waar circulariteitseisen thuishoren: het verminderen van de ecologische voetafdruk van het minst efficiënte ontwikkelingstype.

Every existing building is a potential platform for more housing. Dakopbouwen (roof extensions), optopping (adding floors), and ADUs (accessory dwelling units - converting garages, basements, or adding small cottages) can add housing supply without consuming any new land.

Currently, all of these require full permits, are subject to restrictive zoning, and often face welstandscommissie review and bezwaar. Our reforms:

Elk bestaand gebouw is een potentieel platform voor meer woningen. Dakopbouwen, optopping (verdiepingen toevoegen) en bijgebouwen (garageconversies, kelderwoningen, of kleine zelfstandige eenheden) kunnen woningaanbod toevoegen zonder nieuw land te verbruiken.

Momenteel vereisen al deze ingrepen volledige vergunningen, zijn ze onderworpen aan beperkend bestemmingsplan en worden ze vaak beoordeeld door welstandscommissies en bedreigd door bezwaar. Onze hervormingen:

YIMBY is not just about private development. Woningcorporaties have historically been the backbone of Dutch housing supply. We support massively expanding public and social housing construction - funded by planbatenheffing revenue, LVT proceeds, and Pigouvian tax revenue rather than by taxing wages.

The key insight: supply-side deregulation and public housing are complements, not substitutes. Deregulation allows the private sector to build abundantly for market demand. Public investment fills the affordability gap that markets alone cannot close. Both must happen simultaneously.

YIMBY gaat niet alleen over particuliere ontwikkeling. Woningcorporaties zijn historisch de ruggengraat van het Nederlandse woningaanbod. Wij steunen een massale uitbreiding van publieke en sociale woningbouw - gefinancierd door planbatenheffing-opbrengsten, grondwaardebelasting en Pigouviaanse belastinginkomsten in plaats van door loonbelasting.

Het cruciale inzicht: aanbodderegulering en publieke woningbouw zijn complementair, geen substituten. Deregulering stelt de particuliere sector in staat overvloedig te bouwen voor marktvraag. Publieke investering vult het betaalbaarheidsgtekort dat markten alleen niet kunnen dichten. Beide moeten tegelijkertijd plaatsvinden.

Since the 2019 Council of State ruling that invalidated the PAS (Programma Aanpak Stikstof), housing construction across the Netherlands has been frozen wherever projects affect Natura 2000 areas. This is arguably the single biggest obstacle to solving the housing crisis.

The core problem: 61% of nitrogen deposition comes from intensive livestock farming, but housing construction pays the price. Our approach:

Sinds de uitspraak van de Raad van State in 2019 die het PAS (Programma Aanpak Stikstof) ongeldig verklaarde, is woningbouw in heel Nederland bevroren waar projecten Natura 2000-gebieden raken. Dit is waarschijnlijk het grootste obstakel voor het oplossen van de woningcrisis.

Het kernprobleem: 61% van de stikstofdepositie komt van intensieve veehouderij, maar woningbouw betaalt de prijs. Onze aanpak:

The Netherlands has hundreds of thousands of square meters of vacant office space that could become homes. But conversions are stalling: the easy buildings have been done, and the remaining stock faces zoning barriers, building code gaps, and thin margins.

Amsterdam conversions collapsed from 1,155 units (2023) to just 210 (2024). That's not a supply problem - it's a regulatory one.

Nederland heeft honderdduizenden vierkante meters leegstaande kantoorruimte die woningen kunnen worden. Maar transformaties stokken: de makkelijke gebouwen zijn gedaan, en de rest stuit op bestemmingsplanbarrières, bouwbesluitlacunes en dunne marges.

Amsterdamse transformaties stortten in van 1.155 woningen (2023) naar slechts 210 (2024). Dat is geen aanbodprobleem - het is een regelgevingsprobleem.

Factory-built modular housing is 50% faster to complete, produces less than 1% waste (vs. 10-15% on-site), and requires fewer skilled on-site workers - directly addressing the construction labor shortage.

The Netherlands already leads Europe in prefab digitalization, with companies like Tempohousing, MOOS, and DMT Modular. But the Bouwbesluit (building code) was written for traditional construction - modular components need case-by-case certification, slowing adoption.

Fabrieksmatige modulaire woningbouw is 50% sneller klaar, produceert minder dan 1% afval (vs. 10-15% op de bouwplaats) en vereist minder geschoolde vakmensen - direct inspelend op het arbeidstekort in de bouw.

Nederland loopt al voorop in Europa met prefab-digitalisering, met bedrijven als Tempohousing, MOOS en DMT Modular. Maar het Bouwbesluit is geschreven voor traditionele bouw - modulaire componenten vereisen per-project certificering, wat adoptie vertraagt.

The national target is 900,000 new homes by 2030 (100,000/year, two-thirds affordable). But current "performance agreements" with municipalities are non-binding - essentially voluntary commitments with no consequences for failure.

Wealthy suburban municipalities can quietly reject housing while cities absorb all the pressure. This is a governance failure, not a market failure.

Het nationale doel is 900.000 nieuwe woningen voor 2030 (100.000/jaar, twee derde betaalbaar). Maar de huidige "prestatieafspraken" met gemeenten zijn niet-bindend - in feite vrijwillige toezeggingen zonder consequenties bij falen.

Welvarende forensengemeenten kunnen stilletjes woningbouw weigeren terwijl steden alle druk opvangen. Dit is een bestuurlijk falen, geen marktfalen.

Commercial zones across the Netherlands exclude residential use unless explicitly designated mixed-use. Meanwhile, retail is declining and office vacancy is rising. These are exactly the sites where new homes could go - but zoning says no.

A simple reform with massive impact: make residential use permitted by default in all commercial zones.

This unlocks tens of thousands of hectares of underutilized land for housing - without consuming a single hectare of farmland or green space.

Commerciele zones door heel Nederland sluiten woningbouw uit tenzij expliciet gemengd gebruik is aangewezen. Ondertussen daalt de detailhandel en stijgt de kantoorleegstand. Dit zijn precies de locaties waar nieuwe woningen kunnen komen - maar het bestemmingsplan zegt nee.

Een eenvoudige hervorming met enorme impact: maak woningbouw standaard toegestaan in alle commerciele zones.

Dit ontsluit tienduizenden hectares onderbenutte grond voor woningbouw - zonder een enkele hectare landbouwgrond of groen op te offeren.